Thuê nhà ở dần trở thành một vấn đề quan trọng của một vài bộ phận người dân, đặc biệt là sinh viên và người lao động đến từ các tỉnh thành khác. Bài viết nhằm cung cấp thông tin về một vài vấn đề pháp lý phổ biến, thường xảy ra khi giao kết hợp đồng thuê nhà.

Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người. Tuy nhiên không phải ai cũng có điều kiện mua nhà, chung cư, đặc biệt là tại các thành phố lớn, như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh. Chính vì thế, thuê nhà ở dần trở thành một vấn đề quan trọng của một vài bộ phận người dân, đặc biệt là sinh viên và người lao động đến từ các tỉnh thành khác. Bài viết nhằm cung cấp thông tin về một vài vấn đề pháp lý phổ biến, thường xảy ra khi giao kết hợp đồng thuê nhà.

Luật gia Hà Văn Dương - Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài (24/7): 1900 6198

Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hay không?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”

Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở không cần phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Do đó, việc công chức, chứng thực không phải là một điều kiện để hợp đồng thuê nhà có hiệu lực.

Thời gian thuê nhà

Theo quy định tại Điều 474 – Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

“1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý."

Thời hạn thuê do các bên thoả thuận. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn thuê trong hợp đồng, thì thời hạn thuê được xác định theo mục đích thuê, nghĩa là hợp đồng thuê sẽ được coi là hết hạn vào thời điểm bên thuê đã đạt được mục đích thuê.

Về việc bồi thường thiệt hại

Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 về Nguyên tắc bồi thường thiệt hại quy định như sau:

“1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.

3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.

4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.”

Như vậy, mức bồi thường là do hai bên thỏa thuận. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì mức bồi thường phải dựa trên thiệt hại thực tế. Do đó, người thuê nhà chỉ cần bồi thường phần tài sản bị hỏng hóc hoặc mất. Nếu trong hợp đồng không thỏa thuận về việc chi phí mức độ hao mòn của nội thất bên trong thì người thuê không có nghĩa vụ phải bồi thường. Hơn nữa, khi giao kết hợp đồng, bạn thỏa thuận cho người thuê nhà sử dụng nội thất bên trong thì bạn phải lường trước được việc hao mòn khi sử dụng.

Người cho thuê có nghĩa vụ tự chứng minh sự mất mát, hư hỏng tài sản. Trong trường hợp không tự chứng minh được thì khi làm đơn ra Tòa, bạn yêu cầu Tòa thẩm định mức độ hư hỏng của tài sản (trường hợp hai bên không tự thỏa thuận được mức bồi thường và có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp).