Quy định về đặt cọc về cơ bản giống với quy định về cầm cố, cũng thực hiện giao tài sản (nhấn mạnh tiền, hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác) để đảm bảo nghĩa vụ.
Biện pháp đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng: Đặt cọc, đã được quy định trong Bộ luật Dân sự có vai trò quan trọng, trong nhiều trường hợp hơn cả hợp đồng chính.
Cả ba Bộ luật dân sự năm 1995, năm 2005, năm 2015 đều chỉ có một điều quy định về đặt cọc giông nhau. Đó là việc bên đăt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc, có thể là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác” trong một thòi hạn “để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Cụ thể:
Điều 363 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định: “1- Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”
Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định như sau: “1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.”
Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”
Một là, về tài sản đặt cọc:Đặt cọc có thể là tiền, giấy tờ có giá và động sản nói chung, ví dụ: đặt coc xe ô tô để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản gồm 4 loại: Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, trong khi quy định tài sản đặt cọc chỉ bao gồm: “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Như vậy, tuy không cấm, nhưng tài sản đặt cọc không bao gồm vật là động sản nói chung, mà chỉ gồm một số động sản. Như vậy, tuy pháp luật không cấm nhưng bất động sản không thể là tài sản đặt cọc.
Hai là, về hình thức đặt cọc:Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định việc đặt phải được lập thành văn bản như Bộ luật dân sự năm 2005. Đồng thời, cũng không có trường hợp nào hợp đồng đật cọc bắt buộc phải công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm như đối với một số hợp đồng thế chấp. Kể cả khi hợp đồng chính phải bằng văn bản và được công chứng, chứng thực thì hợp đồng đặt cọc cũng không nhất thiết phải tuân theo điều kiện bằng văn bản và được công chửng, chứng thực. Vì vậy, hoàn toàn có thể sử dụng hợp đồng đặt cọc để ràng buộc hợp pháp các bên ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, kể cả trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện để mua bán, chuyển nhượng.
Quy định về đặt cọc về cơ bản giống với quy định về cầm cố, cũng thực hiện giao tài sản (nhấn mạnh tiền, hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác) để đảm bảo nghĩa vụ. Đặt cọc có một điểm khác là, ngoài việc để bảo đảm thực hiện hợp đồng, thì còn để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng.
Ngoài ra, nếu bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì phải trả cho bên kia (phạt cọc) gấp đôi số tiền (gồm tài sản đặt cọc và một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, nếu như có thỏa thuận thì bên nhận đặt cọc có thể phải trả lại ít hơn hoặc nhiều hơn 2 lần số tiền đặt cọc. Đặc biệt có được áp dụng biện pháp phạt cọc khác đi đối với trường hợp “bên đặt cọc” vi phạm không, hay chỉ có một cách xử lý duy nhất là “tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc”? Với cách viết “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” như trên, thì không biết có “trừ” đối với cả hai trường hợp, hay chỉ trừ đối với trường hợp sau.
Nếu như thỏa thuận phạt cọc gấp vài ba lần số tiền đặt cọc thì bình thường, nhưng nếu thỏa thuận phạt coc gấp hàng trăm, hàng nghìn, thậm chí hàng triệu lần số tiền đặt cọc thì khó có thể được Toà án chấp nhận, cho dù không có quy định nào hạn chế việc này. Ngay cả lẽ công bằng” theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì Tòa án cũng chỉ được sử dụng nếu như các bên không có thỏa thuận, pháp luật không có quy định, không có tập quán không thể áp dụng tương tự.
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định trương cả hai bên đều có lỗi (mức ngang nhau hoặc nặng nhẹ khác nhau) trong việc không giao kết, thực hiện hợp đồng thì xử lý thế nào.
- Xử lý vi phạm biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đặt cọc
Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, đã hưóng dẫn về trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được quy định như sau:
Một là, trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự (Điểm a khoản 1 Điều 1)
Hai là, trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung. (Điểm b khoản 1 Điều 1)
Ba là, trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu. (Điểm c khoản 1 Điều 1)
Bốn là, trong các trường hợp thứ nhất và trường hợp thứ ba, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc. (Điểm d khoản 1 Điều 1)
- Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo, quy định về quyền và nghĩa vụ của của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, cụ thể:
Một là, bên đặt cọc có nghĩa vụ thanh toán: thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc trừ trường hợp có thoả thuận khác. Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trong trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận. (Điều 30)
Hai là, bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị (Điều 31)
Thứ ba, bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ: Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc trừ trường hợp bên đặt cọc đồng ý. (Điều 32)
Thứ tư, bên nhận đặt cọc có quyền: có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác. (Điều 33)
- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị đây chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật:1900 6198, E-mail:info@everest.org.vn.
Bình luận